Bankernes cirkulære reference

Bankernes udlånspolitik har medført det som i Excel regneark kaldes en ”cirkulær reference”.

Da finanskrisen begyndte og bankerne rent faktisk ikke havde likviditet til at have kunder med mellemfinansiering til dobbelt husførelse, da standsede al bolighandel og priserne sank som varme sten i blødt smør. Den normale og rationelle reaktion ville være at vurdere om nu prisfaldene skyldtes at værdierne ikke længere var til stede, eller om det var markedsforholdene (nyopstået friktion) som medførte prisfaldene.

Den intelligente investor vil jo se på de nominelle værdier som i ejendommes tilfælde er styret af kundernes evne til at afdrage på renter og lån. Således er prisdannelsen et udtryk for om kunderne kan betale afdrag – IKKE et udtryk for om kunderne kan opnå et lån. Det kan godt lyde lidt som et paradoks, men det er det faktisk ikke. I fungerende finansmarkeder vil man kunne låne penge alene hvis man kan afdrage på renterne. Det er den simple og rigtige logik for de mennesker som HAR pengene (indlånerne). Hvis de kan lægge dem i en skuffe et sted (hos bankerne) og få x % i rente for ikke at løfte en finger, så er de glade. Begrebet ”leve af renterne” kender vi jo alle fra drømmen om den store lottogevinst. Indlånere er jo taknemmelige mennesker. De er ikke bange for mursten for historien har vist at de er altid pengene værd over tid – men indlånerne er temmelig bange og foragede over exorbitante lønninger og personalegoder til finansmedarbejderne, og at de ukritisk låner milliarder ud til fantasiprojekter hvor de end ikke tjekker om ”varen” eksisterer (IT Factory, Ejendomskarussellen m.v.).

Hvorfor er det så at bankerne nu ikke vil låne indlånskundernes penge ud? Jamen kort sagt er det jo fordi de har fucket up (pardon my french). De har fyret pengene af på løn og bonus (deres egen), og på de gyldne ejendomsdrenges Aston Martin’er og Lamborghinier. Og nu er det faktisk gået op for dem at de har klokket i det, og følgelig deraf tror de at alt hvad der hedder ”fast ejendom” er livsfarligt. Det er jo et udtryk for totalt manglende abstraktionevne. At bankerne ikke fatter at det var de store milliard-arrangementer og deres egen incitamentsmodeller som var problemet, og IKKE alle de øvrige ejendomme og ejendomslån til hr og fru Hansen, - se det er kikkertsyn af værste klasse.

Nu laver bankerne selvmål på selvmål. Ved ikke at låne penge ud til midlertidig dobbelt husførelse til ellers velindtjenende mennesker, da vil den lavere omsætning i markedet automatisk medføre at priserne vil falde, og at bankerne igen (p.g.a. manglende abstraktionsevne), tror at værdierne er sivende. Følgelig deraf vil de blive endnu mere restriktive og endnu mere bange for udlån.

Lad mig bakke op med et eksempel fra det virkelige liv. Jeg kender en person som har en ejendom til ca. 3 mio kroner, som er finansieret med fastforrentede lån i omegnen af ca. 60% af værdien. Altså enormt konservativt. Personen arbejder som konsulent og tjener 1200 kr/time og arbejder så lidt som muligt. Det vil sige under 2 uger per måned. Den pågældende person vil nu gerne have et hus til ca. 4 mio kroner istedet. Danske Bank (som er en af de banker som VIRKELIG har lav abstraktionsevne) har udviklet et ”regneark” til medarbejderne, hvor de taster kundens budgettal ind, og ”regnearket” dømmer så sagen OK eller IKKE-OK. I den konkrete sag, meldte Danske Bank at konsulenten IKKE måtte købe et hus til 4 mio kroner. Det kan jo lyde som en velfunderet overvejelse, men lad os lige abtrahere lidt over den vurdering. Bag modellen som Danske Bank bruger, lå der tillige budgettal som kunden end ikke selv havde leveret – altså ekstra-omkostninger. For eksempel lå som fast felt i modellen et beløb til ”grundejerforeningen”. Konsulenten jeg kender bor et sted hvor noget sådant slet ikke eksisterer! Og som sådan var der flere ”skjulte” omkostninger som medførte at kundens rådighedsbeløb var ”for lille”, - ihvertfald ifølge Danske Bank.

Hvis vi lige ser på sagen ud fra normale økonomiske overvejelser, skal konsulenten bruge 1 mio kroner ekstra i realkreditfinansiering. Det er muligt at opnå lån i dagens priser til 2,3% i renter for EUR lån F1 eller til ca. 5,5% i fastforrentede lån. Det vil sige at personen jeg kender skal betale 1.500 efter skal ved afdragsfri lån af F1 typen, eller 4.500 kr ved lån med afdrag af den mest konservative type. Konsulenten skal altså arbejde 3 timer mere per måned ved F1 lånet, eller 9 timers mere ved det konservative lån. Konsulenten har i praksis muligheden for at tjene 50.000 mere per måned eller mere, - hvis personen ellers gad arbejde så meget. Så penge er ikke et problem – og kunder er ikke et problem!

Det interessante er at Danske Banks model ikke kunne gennemskue se dette billede, som ellers vil være totalt åbenbart for enhver handelsskoleelev på 17 år. Og hvad værre er at bankmedarbejderen var frataget retten til at træffe en beslutning ud fra egen overvejelse. Resultatet er at endnu en køber, som rent faktisk har rigeligt råd til en ejendom, forsvinder fra køberskaren på markedet. Følgelig deraf vil sælgerne sætte priserne ned, og bankerne vil resonnere ”hjælp, priserne fortsætter jo nedad!!! Vi må sige nej til nogle flere boligkøbere.”

Så længe bankerne er så ubegavede, da medfører bankernes egen adfærd at deres egne kunder ikke får solgt sine huse, altså at banken selv får problemer med sine egne kunder fordi man ikke tillader andre egne kunder at ”vokse”, flytte o g udvikle sig. Altså opstår det som i excel ville låse regnearket med beskeden ”Advarsel: cirkulær reference” og tvinge én til at lave formelen om. Hvem tvinger bankerne til at lave sin adfærd om?